TR EN AR FA
 

İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Covid-19 Döneminin Aşırı İfa Güçlüğü Sayılmasına İlişkin Emsal Karar

İşbu bilgilendirme notunda, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından Covid-19 Pandemi döneminin yarattığı etkilerin Kira Bedelinin Uyarlanması davasında aşırı ifa güçlüğü olarak değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin haklı bulunması hakkında bilgilendirmeler ve hukuki görüşlerimiz paylaşılacaktır.

Yukarıda bahsedilen ve işbu bilgilendirme notunun paylaşıldığı tarihte derdest olan ilgili davanın konusu, kiralananı lokanta olarak kullanmakta olan kiracının Covid-19 salgını sebebiyle işlerinin %70 oranında düştüğü gerekçesini göstererek kira bedelinin TBK 138. Maddesi uyarınca yeni şartlara uyarlanması talebidir. Davacı tarafından aynı davada talep edilen ihtiyati tedbir talebi yerel mahkeme tarafından reddedilmiş, ancak itiraz sonucu Bursa Bölge Adliye Mahkemesi tarafından aşırı ifa güçlüğü oluştuğu kabul edilerek düzenleyici ihtiyati tedbir uygulanmasına ve yargılama sona erinceye kadar kira bedelinin yarı oranında indirilmesine karar verilmiştir.

Bu kararın değerlendirmesini yaparken öncelikle “ihtiyati tedbir” müessesesinin kapsamına ve şartlarına değinmek gerekmektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. Maddesi uyarınca bir davada ihtiyati tedbir uygulanabilmesi için “mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle getireceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddî bir zararın doğması söz konusu olması gerekmektedir.Kira bedelinin Uyarlanması davalarında da, uyarlanması talep edilen kira bedelinin ödenememesi sebebiyle sözleşmenin feshi tehlikesi olduğuna kanaat getirilirse, bu durum ihtiyatî tedbir sebebi sayılabilecektir. Dolayısıyla Hâkim yargılama sırasında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesini muhtemel görüyor ise, kural olarak ihtiyatî tedbir sebebinin ortaya çıktığı kabul edilecek ve yargılama sona erinceye kira bedeline düzenleyici ihtiyati tedbir yani “kira bedelinde indirim” uygulayabilecektir.

Covid-19 salgınının ekonomik ve ticarî hayatta yarattığı etkiler sebebiyle davacının uyarlama talebi hakkında karar verilinceye kadar hâkim tarafından kira bedelinde geçici olarak indirim yapılması oldukça doğru bir yaklaşım olarak görünmektedir. Nitekim geçici tedbir kararı verilerek kira bedeline indirim uygulanmadığı sürece, taraf gelecekte uyarlama davasını kazansa dahi yargılama süresince büyük bir ihtimalle dava konusu kira bedelini ödeyemeyecek ve büyük ihtimalle sözleşmenin feshi ile karşılaşacaktır. Bu nedenle davacı tarafından korunması istenen hukuki yararın sağlanması için ihtiyati tedbir talebinin kabul edilerek kira bedelinde indirime başvurulması kaçınılmaz olarak görünmektedir. İşbu yazının konusunu oluşturan ilgili kararda da bu yönde karar verilmiş ve davacının ihtiyati tedbir talebi kabul edilerek aslen 23.000,00 TL olan kira bedelinin yargılama sonra erinceye kadar 11.500,00 TL’ye indirilmesine karar verilmiştir. Bu kararın Covid-19 etkilerinin yarattığı her aşırı ifa güçlüğü için yoruma açık mahiyette olması sebebiyle içinde bulunduğumuz dönem içerisinde birçok davada emsal teşkil edeceği öngörülmektedir.

Saygılarımızla, 9/10/2020

ESİS HUKUK BÜROSU

Yol Tarifi