Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

ÖZET

Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgınının ülkemizde de baş göstermesi nedeniyle gerek resmi gerekse özel kurumlar tarafından her geçen gün yenileri eklenmek suretiyle bir takım önlemler alınmaktadır. Bu kapsamda hükümet tarafından açıklanan bazı önlem ve tedbirler 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yasalaştırılmıştır.Söz konusu Kanun’da yer alan Geçici Madde 2 “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” ibaresi ile içinde bulunduğumuz salgın sürecinde işyerleri için önemli bir tedbir getirilmiştir. Lakin hâlihazırda konut kiraları için getirilmiş bir tedbir bulunmamaktadır. Bu çalışmamızda Covid-19 salgınının kira sözleşmelerine etkisi konut ve iş yeri kiraları için ayrı ayrı incelenecek olup, konu hakkında değerlendirme yapılacaktır.

1. GİRİŞ

Tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgını, ülkemizde de baş göstermiştir. Salgın sebebiyle gerek resmi kurumlar gerekse özel kurumlar tarafından her geçen gün önlemler alınmaktadır. Bu önlemler biri de kira sözleşmelerinde kendini göstermektedir. Bu doğrultuda Hükümet tarafından alınan bazı önlem ve tedbirler 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yasalaştırılmıştır. Söz konusu bu Kanun’da yer alan Geçici Madde 2 “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü ile Covid-19 salgını sebebiyle işyerleri için önemli bir tedbir getirmiştir. Bir tarafta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun kiracıyı, kira bedelini ödemekle yükümlü kılan ve kira bedeli yükümlülüğünü kiracının asli yükümlülüğü sayan 313. Maddesi; öbür tarafta mezkûr geçici madde hükmü uygulamada bir takım soru işaretlerinin doğmasına sebep olmuştur. Farklı sonuçlar doğurması sebebi ile konuyu; iş yeri kiraları ve konut kiraları olmak üzere iki ayırarak incelemekte fayda vardır. Lakin bu ayrıma giriş yapmadan önce, yukarıda bahsi geçen Geçici Maddenin ve Genelge ile faaliyetleri durdurulan iş yerlerinin hukuki durumlarının daha iyi değerlendirilebilmesi ve konuyla bağlantılı olması sebebiyle öncelikle kısaca “İfa İmkansızlığı” kavramından bahsedilecektir.

2. İFA İMKANSIZLIĞI

Türk Hukukunda “imkânsızlık” kavramı, sözleşme kurulmadan önceki imkansızlık ve sözleşme kurulduktan sonraki imkânsızlık olarak ikiye ayrılmaktadır. Her iki ayrımda da borçlunun kusurlu olup olmamasına göre doğuracağı sonuçlar değişkenlik göstermektedir. Sözleşme kurulduktan sonra borçlunun kendi kusuru ile oluşan imkânsızlık hâlinde borçlu TBK ‘nın 112. Maddesi uyarınca alacaklının uğradığı müspet zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Sözleşme kurulduktan sonra ifa, borçlunun kusuru olmaksızın imkansızlaşır ise, TBK’nın 136. Maddesi uyarınca, borç sona erecektir. Her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerde, kusursuz imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olduğu gibi, kendisine henüz ifa edilmemiş olan edimi talep etme hakkını da yitirir. Lakin unutmamak gerekir ki TBK m. 136 hükmü imkansızlığın kusursuz olduğu durumlarda uygulanmaktadır.

TBK’nın 301. maddesi uyarınca, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan asli edimi, kira sözleşmesinin süresi boyunca, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli şekilde hazır bulundurmaktır. Genelge kapsamında devlet kanalı ile işletmelerin kapatılmış olması, kiraya verenin kusuru olmaksızın kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesi sonucunu doğurmaktadır.

İmkânsızlığın ifa yükümlülüğü üzerindeki sona erdirici etkisinin söz konusu olabilmesi için, borcun ifasını engelleyen olgunun sürekli nitelikte olması gerekir. Bir borcun kararlaştırılan zamanda ifasının önünde kesin bir engel olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumuna “geçici imkânsızlık” denilmektedir. Geçici imkânsızlık hallerine örnek vermek gerekirse; sözleşme konusu hakkın devrini yasaklayan geçici bir tedbir kararı verilmesi, borçlunun edimi yerine getirmesi için gerekli meslekî faaliyetten bir süreliğine alıkonulması, sözleşme konusu bir işin görülmesi için verilen iznin bazı eksiklikler tamamlanıncaya kadar askıya alınması durumları sayılabilir. Doktrinde ağırlıklı görüşe[1] göre, içinde bulunduğumuz bu sürecin geçici olması ve Geçici Maddenin de belli tarih aralığı için düzenlenmiş olması sebebiyle burada oluşan imkansızlık da geçici imkansızlıktır.

Bu görüşü savunanlara göre, geçici imkansızlık halinde, tarafların karşılıklı borçları sona ermemekte, yalnızca geçici süre ile imkansızlığın sona ermesi tarihine kadar ertelenmektedir. Bu durumda imkânsızlık geçici ise, ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesinin tarafların ortak arzularına uygun olup olmayacağına göre imkansızlığın doğuracağı sonuçlar yani, borcu sona erdirip erdirmeyeceği, belirlenecektir. Ayrıca, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, geçici imkânsızlık süresince edimi elde edemeyen alacaklı da kendi edimini ifadan kaçınabileceği görüşü genel kabul gören görüştür.[2]

Bu konuda üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, para borçlarının imkansızlaşıp imkansızlaşmayacağıdır. Borç konusu olan edim, özel niteliklerine göre ferden belirlenmiş ise parça borcundan, ferden belirlenmeyip yalnızca türü, cinsi veya nevisi belirtilmek suretiyle miktar olarak belirtilmişse nevi/tür borcundan bahsedilir. İmkansızlık dediğimiz husus yalnızca parça borçlarında söz konusu olur. Eğer imkansızlıktan borçlu sorumluysa, TBK’nın 112. maddesi uyarınca tazminat ödemekle yükümlü olur, sorumlu değilse TBK’nın 136. maddesi uyarınca borçtan kurtulur. Tür borçlarında ise, hukukun genel ilkelerindengenus non perit, diğer bir deyişle, nevi telef olmaz ilkesi uyarınca, borç kural olarak imkansızlığa uğramaz. Meğer ki, o cins yeryüzünde tamamen tükensin. Tür borçlarında edim, borçlunun elinde olmayan sebeplerle ifa edilememiş olsa dahi, borç imkansızlık hükümlerine tabi olmaz. Para borçlarını ise, doktrinde bir kesim, tür borcunun özel bir türü sayarken, diğer kesim, para borcunu tür ve parça borcunun dışında üçüncü bir tip olarak kabul etmektedir. Para borcu üçüncü bir borç türü sayılsa bile tür borcu gibi imkansızlık hükümlerine tabi olamayacağı kabul edilmektedir. Dolayısıyla kira bedeli ödeme borcu gibi, para borcunun söz konusu olduğu durumlarda koşulların oluşması halinde geçici ifa imkansızlığı veya TBK’nın 138. maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama gündeme gelebilecektir

3. COVİD-19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Bilindiği üzere, ülkemiz genelindeki bir takım işyerlerinin faaliyetleri, İçişleri Bakanlığı’nın yayınladığı Covid-19 (Korona Virüs) tedbirleri konulu genelgelerle geçici olarak durdurulmuştur. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından 81 ilde uygulanmak üzere çıkartılan, 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge ile, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Ayrıca 21.03.2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri Konulu Ek bir genelge ile berber, güzellik salonu/merkezi, kuaför vb. işyerlerin faaliyetleri 21 Mart günü 18:00 saati itibariyle geçici süreliğine İçişleri Bakanlığı tarafından durdurmuştur.

Söz konusu genelgelerin yayınlanması ile birlikte uygulamada kira sözleşmelerine ilişkin bazı hukuki belirsizlikler ve sorunlar ortaya çıkmıştır. Bir yanda 6098 sayılı TBK’nın kiracıyı, kira bedelini ödemekle yükümlü kılan ve kira bedeli yükümlülüğünü kiracının asli yükümlülüğü sayan 313.maddesi, öbür tarafta Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” ifadesini içeren Geçici Madde 2 hükmü yer almaktadır.

TBK’nın Kiracı’nın Temerrüdü başlıklı 315. Maddesi uyarınca; “Kiracının kira bedelini ödeme borcunu ifa etmemesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, kiraya verenin sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

TBK’nın “Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Başlıklı” 352. maddesi uyarınca ise; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Çatılı iş yeri kiralarında kiracının kira sözleşmesi ile üstlendiği edimi yerine getirmemesi halinde uygulanacak kanun hükümleri normal şartlarda bu maddeler olmakla birlikte, içinde bulunduğumuz olağanüstü salgın dönemi dolayısıyla söz konusu bu hükümler yukarıda bahsi geçen Kanun’da yer alan düzenleme uyarınca kiracı bakımından 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar askıya alınmış olup, geçici süre ile uygulanmayacaktır. Dolayısıyla 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar iş yeri kira sözleşmesi ile üstlendiği kira ödeme borcunu ödemeyen kiracı karşısında kiraya veren sözleşmeye feshedemeyeceği gibi bu durum tahliye sebebi de sayılamayacaktır. Lakin bu hükmün yalnızca iş yeri kiraları ile sınırlı olup konut kiralarına uygulanmayacağı unutulmamalıdır.

4. İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE COVİD-19 SEBEBİ İLE ÖDENEMEYEN KİRA BEDELLERİNİN AKIBETİ

4.1. Genelge İle Faaliyetleri Durdurulan İşletmelerin Kira Bedellerinin Akıbeti

TBK’nın 136. Maddesi ile; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.” hükmü düzenlenmiştir. Söz konusu bu hüküm kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Buradan hareketle, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mümkün olan borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra sürekli olarak imkânsız hale gelmesi halinde, borcun sona ermesi gündeme gelecektir. Dolayısıyla bahsi geçen genelge ile faaliyetleri geçici süreliğine durdurulan ve faaliyetlerini devam ettirmeleri hukuken engellenen işletmelerin, mevcut durumun uzun süre devam etmesi halinde kira sözleşmesi ile üstlendikleri kira ödeme edimlerini yerine getirmelerinin imkânsız hale gelmesinden söz edilebilecektir. Lakin burada dikkat edilmesi gereken husus para borçlarında imkansızlıktan söz edilemeyeceğidir. Zira yukarıda da bahsedildiği üzere; para borcunun söz konusu olduğu durumlarda koşulların oluşması halinde geçici İfa İmkansızlığı veya TBK’nın 138. maddesi uyarınca Aşırı İfa Güçlüğü nedeniyle uyarlama gündeme gelebilecektir. Kiracının bedel ödeme borcu bir para borcu olduğundan imkansızlık mümkün olmayıp, şartları oluştu ise geçici imkansızlık gündeme gelecektir. Geçici imkansızlık halinde borç sona ermeyip, yalnızca ertelenmektedir.

Kiraya veren bakımından ise, kiraya verenin kira sözleşmesi ile üstlendiği asli edimi, kira sözleşmesi süresi boyunca kiralananı hazır bulundurmaktır. Genelge kapsamında devlet kanalı ile işletmelerin kapatılmış olması, kiraya verenin de kusuru olmaksızın kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesi sonucunu doğurmaktadır. Faaliyetleri idare kanalıyla engellenen bu işletmeler için kusursuz imkansızlık hali oluşacak olup, TBK’nın İfa İmkânsızlığı hükümleri gündeme gelecektir.

Sözleşme ilişkisinin devamı esnasında ortaya çıkan imkansızlığın geçici imkânsızlık niteliğinde olması, diğer bir ifade ile imkansızlığın zamanla ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde, tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu gündeme gelecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun konu ile alakalı bir kararında[3] bahsettiği üzere “Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem tarafların ekonomik özgürlüklerini engelleyecek, hem de bir başkası ile sözleşme yapılması fırsatını ortadan kaldıracaktır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu her somut olaya göre ve mevcut koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir.” Tüm dünyayı etkisine altına alan ve ülkemizde de etkilerini gösteren Covid-19 salgını ile yaşanmakta olan problemler geçici nitelikte olduğundan söz konusu bu imkansızlıklar da geçici niteliktedir. Yargıtay’ın bahsi geçen kararından hareketle, her somut olay kendi içinde değerlendirilecek ve akde tahammül süresinin aşılıp aşılmadığı, şayet akde tahammül süresi aşıldı ise sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme gündeme gelebilecektir.

Doktrinde bir görüşe[4] göre, bu noktada irdelenmesi gereken bir diğer önemli konu, kiralananın kullanım amacıdır. Yargıtay’ın bu yöndeki kararlarına uyarak geçici ifa imkansızlığının benimsenebilmesi için, iş yerinin faaliyetinin Genelge ile yasaklanmış olması gerekir. Zira faaliyeti Genelge ile geçici olarak durdurulan her işletme için geçici ifa imkansızlığının oluştuğunu kabul etmek doğru olmayacaktır. Bu görüşe göre, geçici ifa imkansızlığından söz edebilmek için, faaliyetleri geçici suretle durdurulan işyerlerinin kiralanma amacının, taraflarca, Genelge ile yasaklanan faaliyetlerden biri olduğu konusunda anlaşılmış olması gerekir. Kiralananın kullanım amacı taraflarca kira sözleşmesinde konulacak bir madde ile kararlaştırılabileceği gibi örtülü olarak da kararlaştırılmış olabilir. Dolayısıyla kiralananın kiralanma amacı Genelge ile yasaklanan faaliyetlerden biri ise, geçici ifa imkansızlığı tartışması gündeme gelebilecektir. Lakin kiralananın belli bir amaç veya faaliyet (ötülü veya açıkça) kararlaştırılmadan kiralanmış olması halinde, geçici ifa imkansızlığı tartışması gündeme gelmeyecektir. Şöyle ki, Genelge ile durdurulan esas husus “faaliyet”tir. Dolayısıyla kullanım amacı taraflarca kararlaştırılmadan kiralanan bir iş yerinin yürüttüğü faaliyet, Genelge ile durdurulduğunda, kiracının iş yerinde başka bir faaliyet yürütmesinde önünde herhangi bir engel olmayacaktır. Zira taraflar belli başlı bir faaliyet için mutabık kalmadıklarından, kiracının iş yerini başka amaçla kullanımı mümkün olduğu gibi, kiraya verenin de kiralananı sözleşme süresince kullanıma uygun bulundurması mümkündür. Dolayısıyla kiraya verenin kiralanını hazır bulundurma borcunun da geçici olarak imkânsızlaştığı ileri sürülemeyecektir.

Öte yandan salgın nedeniyle ortaya çıkan geçici imkansızlık, sezonluk kiralamalarda olduğu gibi, kira sözleşmesinden beklenen yararı olumsuz etkiliyor veya tamamen ortadan kaldırıyor ise[5], ifa imkânsızlığını geçici olarak kabul ederek, erteleme ya da uyarlama yoluna gidilmesi mümkün olmayacaktır[6]. Bu durumda borçludan kaynaklanmayan sebeplerle imkansızlık nedeniyle sözleşmenin sona ermesi ya da ondan beklenen yararı tamamen sona erdirmesi veya işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilecektir. TBK’nın 331. maddesi uyarınca;

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Bu hüküm uyarınca tarafların 3 aylık fesih bildirim süresine uymak suretiyle olağanüstü fesih yoluna başvurma imkanları vardır. Lakin, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi ile, TBK’nın yukarıda bahsedilen 331. Maddesinin işyeri kiralarında uygulanması, 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelendiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla işyeri kira sözleşmeleri bakımından, 1 Temmuz 2020 tarihine kadar 6098 sayılı TBK uygulanmayacak olduğundan, 818 sayılı eski BK uygulanacak olup, tarafların eski BK’nın 264. maddesi uyarınca tazminat ödemek suretiyle fesih yoluna başvurmaları mümkündür.

Bu itibarla, kira sözleşmesinden doğan kira ödeme borcunun ifa edilmesinin geçici imkansızlık hali oluşturup oluşturmadığı, her bir somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmeli, Genelge kapsamında faaliyetine ara verilen tüm işletmeler için kira ödeme borcundan kurtulacağı sonucuna varılmamalıdır.Zira para borçlarında imkansızlık söz konusu olmayıp, yalnızca geçici imkansızlık mümkündür. Lakin bu hususun, tüm işletmeler için kira ödeme borçlarının geçici süre ile sona ermesi şeklinde yorumlanması da mümkün değildir. Nitekim, Yayımlanan Kanun ile yalnızca 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla gerek Genelge kapsamında işyerlerinin kapatılmasının belirli tarih aralığıyla sınırlandırılmış olması, gerekse yayımlanan Geçici Maddenin bu konuda herhangi bir hüküm içermiyor olması, hâlihazırda tüm iş yeri kira borçlarının sona ermesi durumunun söz konu olmadığını göstermektedir. Geçici Maddeden hareketle, tarafların halihazırda kira ödeme ve kiralananı hazır bulundurma borçları devam etmekle birlikte, Kanun yalnızca yukarıdaki tarihler arasında fesih veya tahliye yapılamayacağından ibarettir.

4.2. Genelge Kapsamında Yer Almamasına Rağmen Covid-19 Salgını Sebebiyle Faaliyeti Aksayan, Özellikle Alışveriş Merkezleri İçerisinde Yer Alan İşletmelerin Kira Bedellerinin Akıbeti

Bilindiği üzere yukarı bahsi geçen genelge ülke genelindeki tüm işletmeleri değil yalnızca insanların toplu olarak bir araya geldikleri işletmeleri kapsamaktadır. Genelge, özellikle alışveriş merkezleri hakkında herhangi bir zorunluluk içermemektedir. Hal böyle olmakla birlikte ülke genelindeki alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezi içerisinde yer almayan çoğu işletme kendi aldıkları tedbirler neticesinde faaliyetlerine ara vermiş bulunmaktadırlar. Herhangi bir genelge kapsamında olmayıp, kendi aldıkları tedbirlerle faaliyetlerini durduran işletmelerin, kira ilişkilerinin nasıl devam edeceğinin tespiti büyük önem arz etmektedir. Bu noktada bu işletmelerin faaliyetlerinin devam etmesi yönünde önlerinde herhangi hukuku bir engel bulunmadığından TBK’nın İfa İmkansızlığı hükümleri değil; Aşırı İfa Güçlüğü hükümleri söz konusu olacaktır.

TBK’nın 138. maddesi uyarınca; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Bu maddede yer alan koşulların oluşması halinde kiracı kira sözleşmesinin ortaya çıkan bu yeni şartlar nedeniyle uyarlanmasını bir dava yoluyla mahkemeden talep edebilecektir. Sözleşmede, sonradan ortaya çıkan nedenlerle değişiklik yapılabilmesi için, beklenmeyen hal ilkesinin şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Beklenmeyen hal ilkesinin uygulanması için, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan şartların sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan nedenlerle önemli ölçüde değişmesi gerekir.

Beklenmeyen hal kuralı, işlem temelinin çökmesi olarak da düşünülebilir. İşlem temelinin çökmesi, sözleşmenin temelini teşkil eden, karşılıklı edimler arasındaki dengenin taraflardan biri için katlanması ondan beklenemeyecek ölçüde çekilmez hale gelmesini ifade eder. Doktrindeki hakim görüşe[7] göre, beklenmeyen hal kuralının uygulanabilmesi için, sözleşme şartlarındaki değişikliğin olağanüstü olması bir başka deyişle sosyal felaket niteliğinde olması gerekir. Küresel çapta yayılan salgın hastalıklar, sosyal felaket olaylarından biridir. Dolayısıyla Covid-19 salgınının, beklenmeyen hal kapsamında değerlendirilmesi mümkündür. Ayrıca, kanun bahsi geçen madde ile ortaya çıkan olağanüstü durumun öngörülemez olmasını şart koşmuştur. Covid-19 kapsamında değerlendirdiğimizde burada aranan öngörülemezlik şartı, salgının ortaya çıkmasının öngörülebilmesi değil, salgın sonrası ortaya çıkan ekonomik kriz, devülasyon, enflasyon gibi olguların öngörülemez olmasıdır. Burada esas alınması gereken, hayatın olağan akışına göre ortalama bir insandan veya tacir ise basiretli bir tacirden öngörmesi beklenmeyen durumun mevcut olmasıdır.

Ayrıca kanun, uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması şartını aramaktadır. Zira ifa, borcu sona erdiren hallerden biridir. Edim, ihtirazi kayıt konulmadan ifa edilmiş ise, bu geçerli bir ifa olup, borç tüm olağanüstü hallere rağmen sona ermiş sayılacak ve artık bundan dönülemeyecektir. Ayrıca kanun, uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için, edimler arası dengenin borçlu aleyhine, katlanması ondan beklenemeyecek ölçüde değişmesi şartını aramaktadır. Yargıtay konu hakkındaki kararlarında[8], sözleşmenin uyarlanabilmesi için, edimler arasındaki dengenin aşırı şekilde bozulmasını ve bu durumun borçlunun mahvına neden olacak ağırlıkta olması gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla, değişen dengenin, borçlu aleyhine açık bir orantısızlık oluşturmuş olması da bir diğer şarttır.

Buradan hareketle, bahsi geçen kanunda sayılan tüm şartların gerçekleştiğinin kabulü halinde kiracı, açtığı dava ile kira bedeli ödenmesinin belirli bir süre askıya alınmasını veya kira bedelinin geçici ya da şartlar el verdiği ölçüde kalıcı olarak indirilmesini, sözleşmenin gelişen durumlara uyarlanmasını veyahut faizlerin kaldırılmasını talep edebilecektir.

Öte yandan bir de, Alışveriş merkezleri içerisinde yer alıp, kendi işletmesinde sürdürdüğü faaliyeti kendi rızası ile durdurmayan ve Genelge kapsamında da yer almayan, lakin, alışveriş merkezi yönetim kurulunun aldığı karar sebebiyle faaliyetleri durdurulan işyerleri meselesi vardır. Bu işletmeler faaliyetlerini kendi aldıkları tedbirler neticesinde durdurmadıkları için bunlar bakımından Aşırı İfa Güçlüğü meselesi değil, yukarıda bahsedilen geçici ifa imkansızlığı gündeme gelecektir. Bu işletmeler bakımından kiralanma amacı tartışması da yapılamayacaktır. Zira her ne amaçla kiralanmış olursa olsun veya herhangi bir amaç kararlaştırılmadan kiralanmış olursa olsun, yönetim kurulunun aldığı karar sebebiyle işletmesinde herhangi bir faaliyet sürdüremeyecektir. Dolayısıyla her ne kadar Genelge kapsamında yer almasa da, kendi rızasıyla faaliyetlerine ara vermeyip, fiili zorunluluklar neticesinde faaliyetlerini durduran bu iş yerleri için Aşırı İfa Güçlüğü değil, geçici ifa imkansızlığı gündeme gelecektir.

Görüldüğü üzere, her olayın kendine göre farklı özellikleri vardır. Dolayısıyla mahkeme, önüne gelen her davada söz konusu taleplerin kabul edilebilmesi için kanun metninde yer alan şartların olup oluşmadığı dikkate alarak karar verecektir. Bu kapsamda mahkeme işletmenin, genelge kapsamında faaliyetleri zorunlu olarak durdurulan işletmelerden olup olmadığı, değilse faaliyetlerine devam edip etmediği ve devam etmiyorsa bunun zorunlu olup olmadığı, devam ediyorsa faaliyetlerinin ne ölçüde azaldığı, kira sözleşmesinde kiralananın hangi amaçla kullanılacağının düzenlenip düzenlenmediği, kiraya verenin iş yerinin kullanım amacını bilip bilmediği gibi hususlar araştırılacaktır. Öte yandan, 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükmü düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin, kanun koyucunun, Covid-19 salgınının iş yeri kira sözleşmelerinden doğan kira ödeme borcuna etkisine dair tartışmaları geçici süre ile durdurduğu şeklinde yorumlanması mümkündür. Lakin unutulmamalıdır ki, bahsi geçen düzenlemeye dayanarak, tüm iş yerleri için kira ödeme borcunun tamamen sona erdiği şeklinde bir durum söz konusu olmadığı gibi, yukarıda açıklanan nedenlerle para borcunda imkansızlık hukuken zaten mümkün değildir. Yine açıklandığı üzere bu durumun geçici ifa imkansızlığı yaratıp yaratmadığı her bir kira ilişkisi bakımından mahkeme tarafından değerlendirilmesi gereken bir konudur.

4.3. Sadece Bir Kısmı Genelge Kapsamında Kapatılan, Öteki Kısmı Genelge Dışında Kalan İşletmelerin Kira Bedellerinin Akıbeti

İşyerinin sadece bir kısmının İçişleri Bakanlığı Genelgesi kapsamında faaliyeti durdurulup, kalan kısmının Genelge dışında kalması halinde iş yerinin tamamı için kiraya verenin ifa imkânsızlığına düşüp düşmediği sorusu gündeme gelecektir. Bu durumda TBK’nın Kısmi İmkânsızlık hükümleri uygulama bulacaktır.

TBK’nın 137. Maddesi uyarınca; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.”

Covid-19 salgını sebebiyle içinde bulunduğumuz olumsuz süreçte bazı kira sözleşmelerinde kiraya veren bakımından bahsi geçen hüküm uyarınca, kısmi imkânsızlık ortaya çıkacabilecektir. İşyerinin kapatılan kısmı, işletmenin esas faaliyetini oluşturması halinde imkânsızlık hali işletmenin tamamına sirayet edecektir. Lakin işletmenin esas faaliyeti, genelge kapsamında yer almayan kısmında sürdürülüyorsa bu durumda yalnızca faaliyeti durdurulan kısım için kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma borcunda imkânsızlık söz konusu olacaktır.

Kiralayanın bedel ödeme borcu açısından ise, yine işletmenin kapatılan kısmı, işletmenin esas faaliyetini oluşturması halinde (geçici) imkânsızlık hali işletmenin tamamına sirayet edecektir. Lakin işletmenin esas faaliyeti, genelge kapsamında yer almayan kısmında sürdürülüyorsa bu durumda yalnızca faaliyeti durdurulan kısım için bedel ödeme borcunda (geçici) imkânsızlık söz konusu olacaktır. Lakin unutulmamalıdır ki, kiralayanın bedel ödeme borcu bir para borcu olup, yukarıda açıklandığı üzere para borçlarında imkansızlık mümkün olmamaktadır. Şartların oluşması halinde yalnızca geçici imkansızlık mümkündür. Dolayısıyla kiralayanın işletmesi için bu başlık altında açıklanan ihtimalin gerçekleşmesi halinde de, bedel ödeme borcu yalnızca geçici suretle kısmen imkansızlaşacak, diğer bir deyişle borcu sona ermeyip yalnızca belli bir kısmı için ertelenemiş sayılacaktır.

5. COVİD-19 SALGINININ KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Hükümet tarafından Covid-19 salgını sebebiyle konut kiralarına ilişkin alınmış hâlihazırda herhangi bir tedbir bulunmamaktadır. Zira söz konusu salgının konutların kullanımına ilişkin sınırlayıcı bir etkisi bulunmamaktadır. Bilakis gerek söz Covid-19 salgınını pandemi ilan eden Dünya Sağlık Örgütü’nün gerekse ülkemiz Hükümetinin tavsiyeleri vatandaşın konutlarından ayrılmaması yönündedir. Bu da konut kiralarının ödenmemesini gerektirecek herhangi fiili veya hukuki şartların oluşmadığını göstermektedir. 26.03.2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile düzenlenen hüküm ise yalnızca iş yeri kira sözleşmelerini kapsamakta olup, konut kiraları için herhangi bir ibare içermemektedir. Dolayısıyla konut kira sözleşmelerinden doğan her türlü borç ve alacak Covid-19 salgınına rağmen aynı şekilde devam etmektedir.

Öte yandan hâlihazırda, 7226 sayılı Kanunun Geçici 1/a maddesi ile alınmış, 13.03.2020 ile 30.04.2020 tarihleri arasında yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağına dair karar mevcuttur. Alınan kararda herhangi bir kısıtlama yer almayıp, karar tüm icra ve iflas takip yollarını kapsadığından söz konusu hüküm konut kira sözleşmelerinden doğan hak ve alacakların takibi için de geçerli olmaktadır. Bu nedenle, konut kira sözleşmelerinden doğan hak ve alacaklar için de 30.04.2020 tarihine kadar herhangi bir icra takibi başlatılamayacaktır. Lakin 30.04.2020 tarihinden sonra, ödenmemiş kira bedelleri için her türlü icra takibi başlatılabilecektir.

6. ÖDENMEYEN KİRA BEDELLERİNE KARŞI İCRA TAKİPLERİ

7226 sayılı kanunun Geçici 1/a maddesi ile, 13.03.2020 tarihi ile 30.04.2020 tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı düzenlenmiştir. Buradan hareketle, ödenmeyen kira bedelleri için de 30.04.2020 tarihine kadar icra veya iflas takibi başlatılamayacaktır. Lakin bahsi geçen madde uyarınca, bu tarihten sonra, ödenmemiş olan kira bedelleri için icra takibi başlatılmasına herhangi bir engel yoktur.

Burada bir diğer önemli husus faiz meselesidir. 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. maddesi, Covid-19 salgını sebebiyle 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar iş yeri kira bedellerinin ödenmemesinin kiraya veren için fesih ve tahliye sebebi sayılamayacağı düzenlemesinden ibarettir. Söz konusu hüküm, işyeri kiracılarının temerrüde düşmelerini engelleyici bir ibare içermemektedir. Dolayısıyla söz konusu hüküm ile, kira bedeli ödeme borçları devam ettiği gibi üstüne bir de temerrüt faizi borçları doğmuş görünmektedir. TBK’nın 315. maddesi uyarınca, kiracı, muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi hâlinde temerrüde düşecektir. Temerrüt anında ise temerrüt faizi işlemeye başlayacaktır. Burada kusur tartışması da gündeme gelmeyecektir zira, temerrüt zaten kusur ve zarardan bağımsızdır. Borçlunun temerrüde düşmesi için kusuru aranmadığı gibi alacaklının zarara uğramış olması da aranmaz. Diğer bir deyişle, temerrüt faizi istenebilmesi için, kişinin bu duruma kendi kusuru ile düşmüş olup olmadığının bir önemi yoktur. Temerrüde düşen borçlu kanunen kusurlu sayılır ve alacaklı temerrüt karşısında faiz isteyebilme hakkını kazanır.

Buradan hareketle bahsi geçen 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi, kiracıyı 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar kira bedelini ödeyememesi sebebiyle fesih ve tahliye tehlikesine karşı korumuş olsa da, temerrüde düşmesini engelleyecek herhangi bir ibare içermediğinden, mevcut mevzuat